ミッドサザンレジデンス御殿山の中古・賃貸価格と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

ミッドサザンレジデンス御殿山の住みやすさ（総合7.2） — ※外観写真をもとに描いたイメージ図です。

大崎駅の東側、御殿山のふもとの北品川5丁目に2007年にできた地上27階・全240戸のタワーマンションです。

小学校まで歩いて4分、スーパーまで3分、小児科は目の前。子育ての動線が短いのが特徴です。一方で、目黒川寄りの低い土地で浸水の想定区域に入ることも知っておきたい物件です。

もんじろう

この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「洪水・高潮の浸水想定区域」「駐車場の台数が非公開」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

Table of Contents

ミッドサザンレジデンス御殿山とは？

ミッドサザンレジデンス御殿山は、東京建物・三菱地所・双日が分譲した地上27階・地下1階建てのタワーマンションです。2007年1月の竣工で、設計は三菱地所設計、施工は戸田建設。

間取りは1LDK〜4LDK（約42〜132㎡）で、単身から家族まで幅広い住戸があります。管理は三菱地所コミュニティです。

中古の相場は2025年の成約で1㎡あたり約206万円です。くわしくは「相場」で紹介しています。

所在地	東京都品川区北品川5丁目
最寄駅	大崎駅（JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン／りんかい線）徒歩5〜6分
総戸数	240戸
竣工	2007年1月
構造・階数	鉄筋コンクリート造／地上27階・地下1階
分譲	東京建物・三菱地所・双日
設計・施工	三菱地所設計／戸田建設

※出典：東京建物マンションライブラリー・マンションレビュー・恵比寿不動産の掲載情報（2026年9月29日時点）

駅までの「徒歩5〜6分」は掲載各社の表示です。OpenStreetMapの経路で駅の中心までを計ると約800m（約10分）になり、使う改札によって歩く距離は変わります。

▼ ミッドサザンレジデンス御殿山周辺の地図

ミッドサザンレジデンス御殿山 5つのポイント

ミッドサザンレジデンス御殿山の住みやすさ｜5項目を10点満点で評価

🛒 買い物

8/10

ライフ品川御殿山店が徒歩3分、成城石井が徒歩5分。大崎駅周辺の店が使える。

🚗 駐車場・共用施設

7/10

ラウンジ、ゲストルーム、コンシェルジュ。ペット可。駐車場の台数は確認できず。

🎒 子育て

8/10

御殿山小学校は徒歩4分、品川学園は徒歩11分。小児科が目の前、公園が徒歩2分。

🚃 通勤

8/10

大崎駅まで徒歩5〜6分。品川4分・渋谷6分・新宿11分がどれも乗り換えなし。

🌊 災害

5/10

標高約3.9mの低地で、洪水0.5〜3m、高潮0.5〜1mの浸水想定区域内。2007年竣工。

総合

7.2/10

大崎駅5〜6分で小学校は4分。目黒川寄りの低地で洪水・高潮の想定がある。

※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）

🛒 買い物

いちばん近いスーパーは、再開発「パークシティ大崎」の商業棟にあるライフ品川御殿山店で徒歩3分です。

施設	距離	行き方の目安
ライフ品川御殿山店（平日8:00〜22:00）	約220m	徒歩約3分
成城石井ゲートシティ大崎店	約430m	徒歩約5分
ライフ大崎ニューシティ店（9:30〜23:00）	約590m	徒歩約7分

※距離はOpenStreetMapのデータを使った徒歩の道のり（80m＝1分）で計算した目安です。営業時間は2026年9月に各社・各施設の公式ページで確認しました。

大崎駅の周りには成城石井や、23時まで開いているもう1軒のライフもあります。ふだんは近くのライフ、帰りが遅い日は駅の周りと使い分けられます。

🚗 駐車場・共用施設

項目	内容
ラウンジ	ラウンジ
ゲスト用	ゲストルーム
サービス	コンシェルジュ、宅配ボックス
防犯	オートロック、カードキーで止まる階を制限するエレベーター
ペット	可（掲載情報）
駐車場	あり（台数は未確認・月額2万8,000〜3万5,000円と掲載）

※出典：東京建物マンションライブラリー・恵比寿不動産の掲載情報（2026年9月確認）。料金・空き状況・ペット規約は管理会社へ確認してください

駐車場の台数は、どの資料でも確認できませんでした。車を持つ予定なら、空きと待機者の人数を先に管理会社に聞いてください。
築20年に近づいているので、大規模修繕の履歴と修繕積立金の残高も購入前に確認しておきましょう。

🎒 子育て・学区

品川区の「丁目別」通学区域では、北品川5丁目は全域が御殿山小学校・品川学園の通学区域です。品川学園は義務教育学校で、中学校にあたる7〜9年生の課程に進みます。

項目	内容
小学校（通学区域）	品川区立御殿山小学校（道のり約310m・徒歩約4分）
中学校にあたる学校	品川区立品川学園後期課程（道のり約850m・徒歩約11分）
公園	小関公園（徒歩約2分）、北品川ホームズ公園・小関橋公園
小児科	大崎こどもハート・アレルギークリニック（目の前）
図書館	品川区立大崎図書館（徒歩約5分）

※出典：品川区「品川区立小・中・義務教育学校『丁目別』通学区域」（令和8年4月改正）。距離はOpenStreetMapのデータで計算。通学区域は変わることがあるため、入居前に品川区教育委員会（学務課）へ確認してください

小学校4分・公園2分・小児科すぐ・図書館5分と、子育ての動線が短い物件です。品川区には学校選択制もあり、通学区域の学校のほかに条件の範囲で別の学校を選ぶこともできます（希望が多いと抽選）。

子育て・住宅の支援は「品川区の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

大崎駅はJR山手線・埼京線・湘南新宿ラインと、りんかい線が使える駅です。品川4分・渋谷6分・新宿11分・東京17分・横浜21分が、どれも乗り換えなしです。

大崎駅から（平日朝8時台）片道（IC）

● 乗り換えなしで行ける

品川

約4分

155円

渋谷

約6分

199円

新宿

約11分

209円

池袋

約16分

253円

東京

約17分

209円

新木場

約20分

りんかい線

398円

横浜

約21分

440円

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年10月1日・平日朝8時台）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

大崎駅には埼京線・りんかい線の始発の電車があり、朝でも座って行けることがあります。品川駅へも山手線で4分なので、新幹線に乗る機会が多い人にも便利です。

駅そのものの住み心地は「大崎駅の住みやすさ」で9項目採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。

チェック項目	判定	根拠
洪水（想定最大規模）	×	想定区域の中（0.5〜3m）
高潮	×	想定区域の中（0.5〜1m）
浸水が続く時間	△	12時間未満の区域
津波・内水	○	周辺に想定区域なし
土砂災害	△	想定区域の外。ただし約90m先に御殿山の斜面の警戒区域
地盤の揺れやすさ	△	後背湿地で表層地盤増幅率2.35、標高約3.9m
建物の耐震基準	○	2007年の竣工で、現行の基準

敷地は目黒川寄りの標高約3.9mの低地で、地形は後背湿地、表層地盤増幅率は2.35です。洪水で0.5〜3m、高潮で0.5〜1mの浸水が想定される区域に入っています（浸水が続く時間は12時間未満）。北側は御殿山の斜面で、土砂災害の警戒区域が約90m先にあります。

ここは注意
購入を考えるなら、管理組合（管理会社）に次の4つを確認してください。
① 受変電設備（電気の設備）が地下か、上の階か
② 非常用発電機があるか、何時間動くか
③ 地下駐車場に止水板・防水扉があるか
④ 備蓄（水・食料・簡易トイレ）がどれだけあるか
停電でエレベーターが止まると、27階建てでは上の階の人が動けなくなります。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」

避難所や区の備えは「品川区の防災」にまとめています。

ミッドサザンレジデンス御殿山で暮らす1日（平日と休日）

このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。

🗓 平日出勤・通学の日

7:55

🎒 子どもは御殿山小学校へ。徒歩4分。

8:00

🚶 大崎駅まで歩いて5〜6分。

8:10

🚃 渋谷へ6分、新宿へ11分。

19:00

🛒 ライフ品川御殿山店で夕飯の買い物（徒歩3分）。

🗓 休日家族で過ごす日

9:30

🛝 小関公園で遊ぶ（徒歩2分）。

11:00

📚 大崎図書館で本を借りる（徒歩5分）。

14:00

🌸 目黒川沿いを散歩（春は桜並木）。

18:00

🍽 大崎駅前で外食。

ミッドサザンレジデンス御殿山の相場｜借りる・買う・売る

購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。

🏙 購入するなら

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、品川区北品川の最寄駅が大崎駅の取引のうち、建築年が2006年として登録されている成約価格を並べました。

1㎡あたりの成約単価（中央値）の推移

年	取引件数	1㎡あたり（中央値）	価格の中央値
2021年	2件	132.1万円	8,600万円
2022年	3件	133.3万円	7,700万円
2023年	3件	151.7万円	9,100万円
2024年	4件	157.4万円	9,050万円
2025年	4件	205.6万円	1億3,500万円

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（品川区北品川・建築年2006年・最寄駅大崎、該当16件）。国のデータには北品川で「建築年2007年・大崎駅から5〜6分」の取引がなく、2007年1月竣工のこの物件は建築年2006年として登録されているとみられます。建物名は公表されないため、ほかの建物が混ざっている可能性があります。2026年の取引はまだ公表されていません。

成約単価は2021年の132.1万円から2025年は205.6万円へ、4年で約1.6倍になりました。取引は年に2〜4件と少ないので、流れの目安として見てください。