シティタワー品川の中古・賃貸価格と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

シティタワー品川の住みやすさ（総合8.0） — ※外観写真をもとに描いたイメージ図です。

品川駅の港南口から運河の方へ歩いて10分ほど、港区港南4丁目に2008年にできた地上43階のタワーマンションです。

いちばんの特徴は、土地を東京都から72年間借りる「定期借地権」であることです。分譲時のコンセプトは「家族で住む都心」で、敷地の中に24時間のスーパーと保育施設があり、港南中学校は徒歩3分・港南小学校は徒歩6分です。

もんじろう

この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「東京都から72年借りる定期借地権」「地代がかかる」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

Table of Contents

シティタワー品川とは？

シティタワー品川は、東京都の「港南四丁目第3団地建替プロジェクト」でできたタワーマンションです。東京都が団地の建て替えにあわせて土地を貸し出し、都心でファミリー向けの住まいを増やすことを目的に計画されました。2008年4月の竣工で、地上43階建て。

分譲は住友不動産、設計・施工は竹中工務店。間取りは2LDK〜4LDK（約74〜114㎡）で、3LDKが中心です。定期借地権なので、分譲時の価格は2,247万〜4,347万円と、品川駅から歩ける新築タワーとしては低く設定されました。

中古の相場は2025年の成約で1㎡あたり約129万円です。くわしくは「相場」で紹介しています。

所在地	東京都港区港南4丁目
最寄駅	品川駅（JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線／京急線）徒歩10〜12分
総戸数	843戸（分譲時の資料では828戸）
竣工	2008年4月
構造・階数	鉄筋コンクリート造／地上43階（別に地上3階建ての商業棟）
分譲	住友不動産（事業主体＝港南四丁目開発）
設計・施工	竹中工務店
土地の権利	定期借地権（土地所有者＝東京都・72年間）
用途地域	第1種住居地域

※出典：住友不動産「シティタワー品川」誕生（2008年7月）、住友不動産ステップの物件情報（2026年9月29日確認）

ここは注意
総戸数は、分譲時の住友不動産の資料では828戸、いまの物件情報では843戸です。この記事では843戸を使っています。
定期借地権のマンションは、所有権のマンションと次の点が違います。
① 土地の持ち分がなく、毎月「地代」がかかる（管理費・修繕積立金とは別）
② 借りる期間（72年）が終わると、建物を壊して土地を返す決まりがある
③ 残りの期間が短くなるほど、売るときの価格は下がっていく
地代の金額と見直しのルール、解体のための積立金、借地期間がいつ終わるかは、購入前に重要事項説明書で必ず確認してください。

▼ シティタワー品川周辺の地図

シティタワー品川 5つのポイント

シティタワー品川の住みやすさ｜5項目を10点満点で評価

🛒 買い物

8/10

敷地内に24時間営業のマルエツプチ。大きな買い物はアトレ品川（徒歩12分）。

🚗 駐車場・共用施設

8/10

ゲストルーム、パーティルーム、キッズコーナー、24時間有人管理。駐車場の台数は不明。

🎒 子育て

9/10

港南中学校は徒歩3分、港南小学校は徒歩6分。敷地内に保育施設がある。

🚃 通勤

8/10

品川駅まで徒歩10〜12分。新橋4分・東京7分・横浜17分が乗り換えなし。

🌊 災害

7/10

標高約3.5mの埋立地だが、浸水の想定区域外。2008年竣工で現行の耐震基準。

総合

8.0/10

敷地内に24時間スーパーと保育所、学校も近い。土地は所有権でなく定期借地権。

※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）

🛒 買い物

敷地内の西棟（3階建ての商業棟）に、24時間営業のマルエツプチが入っています。飲食店や薬局もあり、毎日の買い物は敷地の中で済みます。

施設	距離	行き方の目安
マルエツプチ港南シティタワー店（24時間）	—	敷地内
ローソン	約240m	徒歩約3分
どらっぐぱぱす	約490m	徒歩約7分
アトレ品川（品川駅）	約920m	徒歩約12分

※距離はOpenStreetMapのデータを使った徒歩の道のり（80m＝1分）で計算した目安です。マルエツプチの営業時間は2026年9月にマルエツの公式店舗ページで確認しました。

マルエツプチは小さめのスーパーなので、まとめ買いは品川駅のアトレ品川（徒歩12分）を使うことになります。通勤の帰りに寄れる位置です。

🚗 駐車場・共用施設

項目	内容
31階	ゲストルーム（2室）
32階	パーティルーム
2階	集会室、キッズコーナー
サービス	コンシェルジュ（9〜21時）、24時間有人管理、レンタカー・レンタサイクル
敷地内	スーパー、飲食店、医療施設、保育施設
駐車場	あり（台数は未確認）

※出典：住友不動産の分譲時資料（2008年）。いまの運用・料金は管理会社（住友不動産建物サービス）へ確認してください

敷地の中にスーパー・保育施設・医療施設がそろうのは、東京都が「家族で住む都心」として計画した団地建替えならではです。
築18年を迎えるので、大規模修繕の履歴と修繕積立金の残高は購入前に確認してください。

🎒 子育て・学区

港区の通学区域では、港南1〜5丁目は港南小学校・港南中学校の通学区域です。どちらもこの建物のすぐ近くにあります。

項目	内容
小学校（通学区域）	港区立港南小学校（道のり約430m・徒歩約6分）
中学校（通学区域）	港区立港南中学校（道のり約210m・徒歩約3分）
保育・幼稚園	こうなん保育園・港南幼稚園（いずれも徒歩3分）、敷地内の保育施設
公園	港南三丁目遊び場（徒歩2分）、港南緑水公園（徒歩7分）
図書館	港区立港南図書館（徒歩約6分）

※出典：港区「港区立小・中学校通学区域一覧表」（令和7年4月以降）。距離はOpenStreetMapのデータで計算。通学区域は変わることがあるため、入居前に港区教育委員会へ確認してください

小学校・中学校・保育園・幼稚園・図書館がどれも徒歩6分以内にそろっています。港南小学校は都内でも児童数の多い学校とされ、港南エリアに子育て世帯が多いことがわかります。

子育て・住宅の支援は「港区の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

品川駅はJR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線と京急線、それに新幹線が使える駅です。新橋4分・東京7分・横浜17分・羽田空港25分が、どれも乗り換えなしです。

品川駅から（平日朝8時台）片道（IC）

● 乗り換えなしで行ける

新橋

約4分

199円

東京

約7分

209円

渋谷

約13分

JR山手線

209円

横浜

約17分

341円

新宿

約20分

JR山手線

253円

羽田空港

約25分

京急線

327円

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年10月1日・平日朝8時台）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

駅までの「徒歩10分」は分譲時、「徒歩12分」はいまの物件情報の表示です。OpenStreetMapの経路で計ると品川駅の中心まで約970m（約13分）です。駅から少し歩くかわりに、羽田空港・新幹線・東京駅のどこにも出やすい立地です。

駅そのものの住み心地は「品川駅の住みやすさ」で9項目採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。

チェック項目	判定	根拠
洪水（想定最大規模）	○	想定区域の外。ただし約20m先に0.5m未満の区域
高潮	○	想定区域の外（約20m先に0.3m未満の区域）
津波・内水	○	周辺に想定区域なし
土砂災害	○	想定区域の外
地盤の揺れやすさ	△	埋立地で表層地盤増幅率2.23、標高約3.5m
建物の耐震基準	○	2008年の竣工で、現行の基準

敷地は標高約3.5mの埋立地で、表層地盤増幅率は2.23です。洪水・高潮・内水・津波のいずれも想定区域の外ですが、洪水・高潮とも0.5m未満の区域が約20m先まで来ています。建物は区域の外でも、周りの道路は水が出ることがあると考えておいてください。

ここは注意
埋立地なので、大きな地震では地盤の液状化も気にしたいところです。43階建て・800戸を超える建物なので、停電でエレベーターが止まったときの備え（備蓄の量、非常用発電機が何時間もつか）を管理組合に確認しておくと安心です。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」

避難所や区の備えは「港区の防災」にまとめています。

シティタワー品川で暮らす1日（平日と休日）

このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。

🗓 平日出勤・通学の日

7:50

🎒 子どもは港南小学校へ（徒歩6分）。

8:00

🚶 品川駅まで歩いて10分ちょっと。

8:15

🚃 東京駅へ7分、新橋へ4分。

21:00

🛒 遅く帰った日も、敷地内の24時間スーパーで買い物。

🗓 休日家族で過ごす日

9:30

🌊 運河沿いの港南緑水公園を散歩（徒歩7分）。

11:00

📚 港南図書館で本を借りる（徒歩6分）。

14:00

✈️ 京急線で羽田空港へ（25分）。

18:00

🌃 家族を呼んで31階のゲストルームへ。

シティタワー品川の相場｜借りる・買う・売る

購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。

🏙 購入するなら

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、港区港南の2008年築・第1種住居地域の成約価格を並べました。

1㎡あたりの成約単価（中央値）の推移

年	取引件数	1㎡あたり（中央値）	価格の中央値
2021年	6件	87.2万円	7,650万円
2022年	8件	98.8万円	8,350万円
2023年	12件	98.2万円	8,550万円
2024年	9件	98.8万円	8,500万円
2025年	18件	129.3万円	1億450万円
2026年	4件	130.7万円	1億450万円