北品川ホームズの中古・賃貸価格と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

北品川ホームズの住みやすさ（総合6.4） — ※外観写真をもとに描いたイメージ図です。

大崎駅の東側、目黒川に沿って建つ地上15階・全286戸の大型マンションです。1981年にでき、まわりにタワーマンションが並ぶ今も、この地区でいちばん古い大規模マンションのひとつです。

大崎駅まで歩いて5分、スーパーまで3分、小学校まで4分と、暮らしの便利さはタワーに負けません。そのかわり、旧耐震基準の時期の建物であることと、川沿いの低地で浸水の想定区域に入ることは、しっかり知っておきたい物件です。

もんじろう

この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「1981年2月築の旧耐震」「洪水・高潮の浸水想定区域」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

Table of Contents

北品川ホームズとは？

北品川ホームズは、1981年2月に竣工した地上15階建て・全286戸のマンションです。分譲は第一ホテルエンタープライズ、施工は鹿島建設。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（一部鉄筋コンクリート造）です。

目黒川の東岸に沿って、住棟が長く連なるかたちで建っています。南西向きの住戸が中心で、川の向こうに大崎駅前のビル群が見えます。

中古の相場は2025年の成約で1㎡あたり約117万円と、まわりの新しいタワーのおよそ半分です。くわしくは「相場」で紹介しています。

所在地	東京都品川区北品川5丁目
最寄駅	大崎駅（JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン／りんかい線）徒歩5分
総戸数	286戸
竣工	1981年2月
構造・階数	鉄骨鉄筋コンクリート造（一部鉄筋コンクリート造）／地上15階
分譲	第一ホテルエンタープライズ
施工	鹿島建設
用途地域	準工業地域

※出典：アットホーム・マンションレビュー・恵比寿不動産の掲載情報（2026年9月29日時点）

ここは注意
竣工は1981年2月なので、1981年6月に始まった新しい耐震基準より前に建築確認を受けた建物です（旧耐震基準）。耐震診断をしたか、耐震改修をしたかは、資料では確認できませんでした。購入を考えるなら、管理組合に必ず確認してください（くわしくは「災害リスク」で説明しています）。
駅までの「徒歩5分」は掲載各社の表示です。OpenStreetMapの経路で駅の中心までを計ると約840m（約10分）になり、使う改札によって歩く距離は変わります。

▼ 北品川ホームズ周辺の地図

北品川ホームズ 5つのポイント

北品川ホームズの住みやすさ｜5項目を10点満点で評価

🛒 買い物

8/10

ライフ品川御殿山店が徒歩3分、成城石井が徒歩5分。大崎駅周辺の店が使える。

🚗 駐車場・共用施設

5/10

1981年の建物で、ラウンジなどの共用施設はない。駐車場の台数は確認できず。

🎒 子育て

8/10

御殿山小学校は徒歩4分、品川学園は徒歩10分。公園が徒歩2分、小児科が目の前。

🚃 通勤

8/10

大崎駅まで徒歩5分。品川4分・渋谷6分・新宿11分がどれも乗り換えなし。

🌊 災害

3/10

1981年2月竣工の旧耐震。標高約3.7mの低地で、洪水0.5〜3mの浸水想定区域内。

総合

6.4/10

大崎駅5分の大型マンション。旧耐震で、低地の洪水・高潮の想定がある。

※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）

🛒 買い物

いちばん近いスーパーは、再開発「パークシティ大崎」の商業棟にあるライフ品川御殿山店で徒歩3分です。

施設	距離	行き方の目安
ライフ品川御殿山店（平日8:00〜22:00）	約260m	徒歩約3分
成城石井ゲートシティ大崎店	約390m	徒歩約5分
ライフ大崎ニューシティ店（9:30〜23:00）	約630m	徒歩約8分

※距離はOpenStreetMapのデータを使った徒歩の道のり（80m＝1分）で計算した目安です。営業時間は2026年9月に各社・各施設の公式ページで確認しました。

大崎駅の周りには成城石井や、23時まで開いているもう1軒のライフもあります。まわりの再開発のおかげで、1981年の建物でも買い物の便利さは新しいタワーと変わりません。

🚗 駐車場・共用施設

項目	内容
共用施設	ラウンジなどはない
管理	日勤管理（管理会社は三井不動産住宅サービスと掲載）
防犯	オートロック、TVモニター付きインターホン
ゴミ出し	24時間可
ペット	可（規約あり）
駐車場	あり（台数は未確認・月額3万5,000円と掲載）

※出典：マンションレビュー・恵比寿不動産の掲載情報（2026年9月確認）。料金・空き状況・ペット規約は管理会社へ確認してください

共用施設は少なく、そのぶん管理費は抑えめです。掲載情報では、管理費は70㎡あたり月9,100円、修繕積立金は70㎡あたり月7,280円とされています。
築45年を迎えるので、大規模修繕の履歴（掲載情報では2017年に実施）と、次の修繕に向けた積立金の残高は購入前に必ず確認してください。

🎒 子育て・学区

品川区の「丁目別」通学区域では、北品川5丁目は全域が御殿山小学校・品川学園の通学区域です。品川学園は義務教育学校で、中学校にあたる7〜9年生の課程に進みます。

項目	内容
小学校（通学区域）	品川区立御殿山小学校（道のり約350m・徒歩約4分）
中学校にあたる学校	品川区立品川学園後期課程（道のり約810m・徒歩約10分）
幼稚園・保育	御殿山幼稚園、五反田保育園（いずれも徒歩5分前後）
公園	小関公園（徒歩約2分）、居木橋公園・小関橋公園
小児科	大崎こどもハート・アレルギークリニック（目の前）
図書館	品川区立大崎図書館（徒歩約6分）

※出典：品川区「品川区立小・中・義務教育学校『丁目別』通学区域」（令和8年4月改正）。距離はOpenStreetMapのデータで計算。通学区域は変わることがあるため、入居前に品川区教育委員会（学務課）へ確認してください

小学校・公園・小児科がどれも徒歩5分以内で、子育ての動線は短い物件です。品川区には学校選択制もあり、通学区域の学校のほかに条件の範囲で別の学校を選ぶこともできます（希望が多いと抽選）。

子育て・住宅の支援は「品川区の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

大崎駅はJR山手線・埼京線・湘南新宿ラインと、りんかい線が使える駅です。品川4分・渋谷6分・新宿11分・東京17分・横浜21分が、どれも乗り換えなしです。

大崎駅から（平日朝8時台）片道（IC）

● 乗り換えなしで行ける

品川

約4分

155円

渋谷

約6分

199円

新宿

約11分

209円

池袋

約16分

253円

東京

約17分

209円

新木場

約20分

りんかい線

398円

横浜

約21分

440円

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年10月1日・平日朝8時台）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

家賃や価格を抑えながら、大崎駅の路線をそのまま使えるのがこの物件の強みです。まわりのタワーと同じ通勤条件を、およそ半分の単価で手に入れられます。

駅そのものの住み心地は「大崎駅の住みやすさ」で9項目採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。

チェック項目	判定	根拠
建物の耐震基準	×	1981年2月の竣工で、旧耐震基準の時期（耐震診断の結果は未確認）
洪水（想定最大規模）	×	想定区域の中（0.5〜3m）
高潮	×	想定区域の中（0.5〜1m）
浸水が続く時間	△	12時間未満の区域
津波・内水	○	周辺に想定区域なし
土砂災害	△	想定区域の外。ただし約70m先に御殿山の斜面の警戒区域
地盤の揺れやすさ	△	後背湿地で表層地盤増幅率2.35、標高約3.7m

いちばん大きな注意点は、1981年2月の竣工で、旧耐震基準の時期の建物であることです。いまの基準は1981年6月からで、それより前に建築確認を受けた建物は、大きな地震への強さが今の基準と同じとは限りません。

さらに敷地は目黒川沿いの標高約3.7mの低地で、地形は後背湿地、表層地盤増幅率は2.35（揺れやすい）です。洪水で0.5〜3m、高潮で0.5〜1mの浸水が想定される区域に入っています。

ここは注意
購入を考えるなら、管理組合に次の4つを必ず確認してください。
① 耐震診断をしたか、その結果（Is値）はどうだったか
② 耐震改修の予定や、そのための積立があるか
③ 電気の設備（受変電設備）や給水ポンプが1階・地下にあるか
④ 浸水に備えた止水板や備蓄があるか
旧耐震の物件は、住宅ローン減税や一部の住宅ローンで条件がつくことがあります。買う前に金融機関にも確認しておきましょう。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」

避難所や区の備えは「品川区の防災」にまとめています。