パークタワー品川ベイワードの中古・賃貸価格と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

品川駅の港南口から歩いて12分ほど、高浜運河に面した港区港南3丁目に2006年にできた地上32階・全325戸のタワーマンションです。

白い帆船をイメージした外観と水辺のランドスケープで、2006年度のグッドデザイン賞を受けました。建物の中には託児所もあり、目の前は芝浦中央公園です。

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この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「品川駅まで実際は15分以上」「洪水・高潮の浸水想定区域」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

パークタワー品川ベイワードとは？

パークタワー品川ベイワードは、三井不動産・室町クリエイトが分譲した地上32階・地下2階建てのタワーマンションです。2006年1月の竣工で、設計・施工は三井住友建設、管理は三井不動産レジデンシャルサービス。土地は所有権です。

2層吹き抜けのロビーには水のオブジェが置かれ、敷地には運河とつながるような大きな水盤があります。上の階からは東京タワーやレインボーブリッジが見えます。

中古の相場は2025年の成約で1㎡あたり約175万円です（近くの同じ時期の建物が混ざる可能性があります）。くわしくは「相場」で紹介しています。

※出典：三井住友トラスト不動産・三井のリハウス・三井不動産の物件サイトの掲載情報（2026年9月29日時点）、ノムコム「2006年度のグッドデザイン賞受賞マンション」

駅までの「徒歩12分」は掲載各社の表示です。OpenStreetMapの経路で計ると品川駅の中心まで約1.4km（約17分）になり、実際は15分以上歩くつもりでいたほうが安心です。

▼ パークタワー品川ベイワード周辺の地図

パークタワー品川ベイワード 5つのポイント

🛒 買い物

いちばん近いスーパーは、シティタワー品川の商業棟にある24時間営業のマルエツ プチで徒歩6分です。

※距離はOpenStreetMapのデータを使った徒歩の道のり（80m＝1分）で計算した目安です。マルエツ プチの営業時間は2026年9月にマルエツの公式店舗ページで確認しました。

大きなスーパーは近くにないので、まとめ買いは品川駅や高輪ゲートウェイ駅の商業施設、ネットスーパーを使うことになります。

🚗 駐車場・共用施設

※出典：三井のリハウス・三井住友トラスト不動産の掲載情報（2026年9月確認）。いまの運用・料金は管理会社へ確認してください

建物の中に託児所があるのは、共働きの家庭には大きな利点です。いまも運営しているか、利用の条件はどうかは管理会社に確認してください。
築20年を迎えるので、大規模修繕の履歴と修繕積立金の残高も購入前に確認しておきましょう。

🎒 子育て・学区

港区の通学区域では、港南1〜5丁目は港南小学校・港南中学校の通学区域です。

※出典：港区「港区立小・中学校通学区域一覧表」（令和7年4月以降）。距離はOpenStreetMapのデータで計算。通学区域は変わることがあるため、入居前に港区教育委員会へ確認してください

子育て・住宅の支援は「港区の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

品川駅はJR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線と京急線、それに新幹線が使える駅です。新橋4分・東京7分・横浜17分・羽田空港25分が、どれも乗り換えなしです。

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年10月1日・平日朝8時台）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

駅までは少し距離があるので、朝の通勤にかかる時間は一度歩いて確かめてください。新幹線や羽田空港へ乗り換えなしで出られるのは品川駅ならではです。

駅そのものの住み心地は「品川駅の住みやすさ」で9項目採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。

敷地は高浜運河沿いの標高約3.3mの埋立地で、表層地盤増幅率は2.23です。洪水で0.5m未満、高潮で0.3m未満の浸水が想定される区域に入っています。浸水の深さは浅い想定ですが、運河沿いの低い土地であることは知っておいてください。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

避難所や区の備えは「港区の防災」にまとめています。

パークタワー品川ベイワードで暮らす1日（平日と休日）

このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。

🗓 平日出勤・通学の日

7:40

👶 建物内の託児所に子どもを預ける。

7:50

🚶 品川駅まで歩いて15分ほど。

8:10

🚃 東京駅へ7分、新橋へ4分。

21:00

🛒 帰りに24時間のマルエツ プチで買い物（徒歩6分）。

🗓 休日家族で過ごす日

9:30

🛝 目の前の芝浦中央公園で遊ぶ。

11:00

📚 港南図書館で本を借りる（徒歩5分）。

14:00

🌊 高浜運河沿いを散歩。

19:00

🌃 屋上のビューデッキで夜景を眺める。

パークタワー品川ベイワードの相場｜借りる・買う・売る

購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。

🏙 購入するなら

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、港区港南の2006年築・準工業地域・最寄駅が品川駅の成約価格を並べました。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（港区港南・建築年2006年・準工業地域・最寄駅品川、該当19件）。★同じ港南3丁目のフェイバリッチタワー品川（2006年10月竣工）も同じ条件に入るため、この表は2棟の取引が混ざっている可能性があります。建物名は公表されません。2026年の取引はまだ公表されていません。

成約単価は2021年の103.3万円から2025年は175.0万円へ、4年で約1.7倍になりました。取引は年に3〜6件と少ないので、流れの目安として見てください。

🏠 賃貸で借りるなら

分譲住戸が賃貸に出ることもあります。運河沿いの落ち着いた環境と、建物内の託児所は、子育て世帯が賃貸で探すときにも効いてきます。

💰 売るなら｜いくらで売れる？

住み替えを考え始めたら、まずは「実際にいくらで売れているか」を知るのが第一歩です。

運河側か、東京タワー・レインボーブリッジが見えるかで評価が変わります。取引が少ない物件は会社によって査定の差も出やすいので、複数の会社の査定を比べて決めましょう。

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パークタワー品川ベイワードの口コミ・評判｜住民アンケートの結果

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このマンションに住んでいる方・住んでいた方に「人におすすめしますか？」をうかがっています。物件サイトには載らない、住んだ人ならではの本音です。

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まとめ｜パークタワー品川ベイワードは「運河沿いの、デザインで選ばれたタワー」

高浜運河に面した水辺の環境、グッドデザイン賞のデザイン、建物内の託児所と目の前の公園。落ち着いた水辺の暮らしを求める人に向いた物件です。

気をつけたいのは、品川駅まで実際は15分以上歩くこと、近くのスーパーが小さめの1軒だけなこと、そして運河沿いの埋立地で洪水・高潮の浸水想定区域に入ることです。

もんじろう

運河沿いを歩いて帰る毎日は気持ちいいよね。駅まではけっこう歩くから、通勤の時間は一度試してみてね。

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