リビオタワー品川の新築価格・中古相場と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

リビオタワー品川の住みやすさ（総合7.8） — ※外観写真をもとに描いたイメージ図です。

品川駅の港南口から歩いて13分、港区港南3丁目に2026年5月に完成した地上34階・全815戸のタワーマンションです。入居は2026年10月から始まります。

港南エリアで30階を超える新築タワーは約15年ぶり。第1期は221戸に約2,700件の申し込みが入り、平均倍率12.3倍という人気でした。2026年9月時点でも、残りの住戸を先着順で販売しています。

もんじろう

この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「周辺の中古より3〜5割高い新築価格」「品川駅まで実際は15分ほど」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

Table of Contents

リビオタワー品川とは？

リビオタワー品川は、日鉄興和不動産・関電不動産開発・九州旅客鉄道（JR九州）・京浜急行電鉄・中央日本土地建物の5社が分譲する地上34階建て、高さ約120mのタワーマンションです。施工は長谷工コーポレーション、構造は免震構造。2023年7月に着工し、2026年5月11日に完成しました。

間取りは1LDK〜3LDK（約42〜130㎡）。外観やエントランスには「船」をモチーフにしたデザインが使われています。土地は所有権です。

新築の住戸は9,548万〜2億5,498万円で21戸を先着順で販売中（2026年9月時点）。中古の売り出しはまだほとんどありません。くわしくは「価格・相場」で紹介しています。

所在地	東京都港区港南3丁目
最寄駅	品川駅（JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線）港南口徒歩13分／京急線品川駅高輪口徒歩17分
総戸数	815戸（ほかに店舗1区画）
竣工	2026年5月（入居は2026年10月から）
構造・階数	鉄筋コンクリート造・免震構造／地上34階（高さ約120m）
分譲	日鉄興和不動産・関電不動産開発・九州旅客鉄道・京浜急行電鉄・中央日本土地建物
施工	長谷工コーポレーション
駐車場	267台（タワーパーキング264台・来客用3台）
新築の販売価格	9,548万〜2億5,498万円（21戸・先着順・2026年9月時点）
用途地域	準工業地域

※出典：日鉄興和不動産ニュースリリース（2025年4月）、SUUMO新築マンション物件概要（2026年9月30日更新）、湾岸マンション価格ナビ、超高層ビル情報サイトの掲載情報

SUUMOの物件概要では、いま販売中の住戸の引き渡しは2027年4月予定とされています。購入の時期と入居の時期がずれることがあるので、販売センターで確認してください。
駅までの「徒歩13分」は公式の表示です。OpenStreetMapの経路で計ると品川駅の中心まで約1.3km（約16分）です。

▼ リビオタワー品川周辺の地図

リビオタワー品川 5つのポイント

リビオタワー品川の住みやすさ｜5項目を10点満点で評価

🛒 買い物

7/10

24時間営業のマルエツプチが徒歩5分。まとめ買いはアトレ品川（徒歩17分）。

🚗 駐車場・共用施設

9/10

スカイラウンジ、ゲストルーム、フィットネス、コンシェルジュ。駐車場267台で約3割。

🎒 子育て

9/10

港南中学校は徒歩4分、港南小学校は徒歩7分。港南図書館は徒歩2分。

🚃 通勤

7/10

品川駅まで徒歩13分。新橋4分・東京7分・横浜17分が乗り換えなし。

🌊 災害

7/10

標高約3.7mの埋立地で、洪水0.5m未満・高潮0.3m未満の浸水想定。免震構造。

総合

7.8/10

港南中4分の新築免震タワーで共用施設も充実。埋立地で浅い浸水の想定がある。

※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）

🛒 買い物

いちばん近いスーパーは、シティタワー品川の商業棟にある24時間営業のマルエツプチで徒歩5分です。

施設	距離	行き方の目安
マルエツプチ港南シティタワー店（24時間）	約370m	徒歩約5分
アトレ品川（品川駅）	約1.3km	徒歩約17分

※距離はOpenStreetMapのデータを使った徒歩の道のり（80m＝1分）で計算した目安です。マルエツプチの営業時間は2026年9月にマルエツの公式店舗ページで確認しました。

大きなスーパーは近くにないので、まとめ買いは品川駅のアトレ品川やネットスーパーを使うことになります。

🚗 駐車場・共用施設

項目	内容
29階	スカイラウンジ
ゲスト用	サウナ付きのゲストルーム
はたらく・くつろぐ	ワークラウンジ、ファミリーラウンジ、オーナーズラウンジ
運動	フィットネス、ゴルフレンジ
サービス	コンシェルジュ
駐車場	267台（タワーパーキング264台・来客用3台）

※出典：日鉄興和不動産ニュースリリース（2025年4月）、湾岸マンション価格ナビ・超高層ビル情報サイトの掲載情報。料金は管理会社（日鉄コミュニティ）へ確認してください

共用施設は港南のタワーの中でもいちばん新しく、種類も多いです。いま販売中の住戸の管理費は月2万190〜3万5,660円、修繕積立金は月8,070〜1万4,260円（SUUMO）。
駐車場は815戸に対して267台で、設置率は約3割。車を持つ予定なら、空き状況を早めに確認してください。

🎒 子育て・学区

港区の通学区域では、港南1〜5丁目は港南小学校・港南中学校の通学区域です。どちらもこの建物のすぐ近くにあります。

項目	内容
小学校（通学区域）	港区立港南小学校（道のり約550m・徒歩約7分）
中学校（通学区域）	港区立港南中学校（道のり約310m・徒歩約4分）
保育・幼稚園	こうなん保育園・港南幼稚園（徒歩7分前後）
公園	芝浦中央公園（徒歩約10分）、港南緑水公園
図書館	港区立港南図書館（徒歩約2分）

※出典：港区「港区立小・中学校通学区域一覧表」（令和7年4月以降）。距離はOpenStreetMapのデータで計算。通学区域は変わることがあるため、入居前に港区教育委員会へ確認してください

ここは注意
815戸の新しいタワーが一度に入居するので、港南小学校・港南中学校の子どもの数は増えることが見込まれます。保育園の空き状況も含めて、港区に早めに確認しておくと安心です。

子育て・住宅の支援は「港区の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

品川駅はJR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線と京急線、それに新幹線が使える駅です。新橋4分・東京7分・横浜17分・羽田空港25分が、どれも乗り換えなしです。

品川駅から（平日朝8時台）片道（IC）

● 乗り換えなしで行ける

新橋

約4分

199円

東京

約7分

209円

渋谷

約13分

JR山手線

209円

横浜

約17分

341円

新宿

約20分

JR山手線

253円

羽田空港

約25分

京急線

327円

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年10月1日・平日朝8時台）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

駅までは少し距離があるので、朝の通勤にかかる時間は一度歩いて確かめてください。品川駅の周りでは再開発が進んでいて、駅から港南へ向かう道の様子もこれから変わっていきます。

駅そのものの住み心地は「品川駅の住みやすさ」で9項目採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。

チェック項目	判定	根拠
洪水（想定最大規模）	△	想定区域の中（0.5m未満）
高潮	△	想定区域の中（0.3m未満）
津波・内水	○	周辺に想定区域なし
土砂災害	○	想定区域の外
地盤の揺れやすさ	△	埋立地で表層地盤増幅率2.23、標高約3.7m
建物の耐震基準	○	2026年の竣工で、現行の基準。免震構造

敷地は標高約3.7mの埋立地で、表層地盤増幅率は2.23です。洪水で0.5m未満、高潮で0.3m未満の浸水が想定される区域に入っています。浸水の深さは浅い想定です。

ここは注意
建物は2026年竣工の免震構造で、港南のタワーの中ではいちばん新しい耐震の仕組みです。浸水への備え（電気の設備の位置、止水板、非常用発電機、備蓄）は、販売センターや管理会社の資料で確認しておきましょう。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」

避難所や区の備えは「港区の防災」にまとめています。

リビオタワー品川で暮らす1日（平日と休日）

このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。

🗓 平日出勤・通学の日

7:55

🎒 子どもは港南中学校へ。徒歩4分。

8:00

🚶 出社の日は品川駅まで歩いて15分ほど。

9:30

💻 在宅勤務の日は共用のワークラウンジで仕事。

21:00

🛒 帰りに24時間のマルエツプチで買い物（徒歩5分）。

🗓 休日家族で過ごす日

10:00

📚 港南図書館で本を借りる（徒歩2分）。

13:00

⛳ 共用のゴルフレンジで練習。

16:00

🏋️ フィットネスで汗を流す。

19:00

🌃 29階のスカイラウンジで夜景を眺める。

リビオタワー品川の価格・相場｜新築価格と周辺の中古相場

新築で販売中の住戸の価格と、同じ港南エリアの中古マンションの取引データを比べました。

🏙 新築で買うなら

時期	販売戸数	価格帯	専有面積
第1期1次（2025年4月）	221戸（全戸に申し込み・平均倍率12.3倍）	1億498万〜5億2,998万円	—
先着順（2026年9月時点）	21戸	9,548万〜2億5,498万円	約43〜75㎡

※出典：日鉄興和不動産ニュースリリース「第一期1次221戸登録申込」（2025年4月4日）、SUUMO新築マンション物件概要（2026年9月30日更新）。価格は税込・住戸によって異なります

第1期の平均坪単価は約800万円（1㎡あたり約240万円）と報じられています。いま販売中の住戸も1㎡あたりおよそ220万〜340万円で、品川駅周辺の新築タワーとして高い水準です。

📊 周辺の中古相場と比べると

物件（港南）	築年	2025年の成約単価（1㎡あたり）
品川Vタワー（駅デッキ直結）	2003年	約275万円
パークタワー品川ベイワードほか	2006年	約175万円
コスモポリス品川	2005年	約171万円
シティタワー品川（定期借地権）	2008年	約129万円

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（港区港南）。各物件の記事の相場表から抜き出しました。建物名は公表されないため、近い条件の取引をまとめた目安です。

すぐ近くの築20年前後のタワーは1㎡あたり170万円台。リビオタワー品川の新築価格は、それより3〜5割ほど高い計算です。新しさ・免震構造・共用施設にこの差を払う価値があるか、周辺の中古とも見比べて判断しましょう。

🏠 賃貸で借りるなら

入居が始まると、分譲住戸が賃貸に出てくることもあります。新築の免震タワー・学校と図書館が近いという条件は、賃貸で探す人にも効いてくるはずです。

リビオタワー品川の口コミ・評判｜住民アンケートの結果

もんじろう

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まとめ｜リビオタワー品川は「港南に15年ぶりにできた、共用施設の充実した免震タワー」

免震構造、スカイラウンジやサウナ付きゲストルーム・ゴルフレンジまでそろう共用施設、中学校4分・図書館2分。新しさと子育ての動線の短さがこの物件のいちばんの特徴です。

気をつけたいのは、新築価格が周辺の築20年前後のタワーより3〜5割高いこと、品川駅まで実際は15分ほど歩くこと、駐車場が約3割しかないこと、そして埋立地で浅い浸水の想定区域に入ることです。

もんじろう

港南にこれだけ新しいタワーができるのは久しぶりなんだ。周りの中古タワーとの値段の差もよく見比べてから決めてね。

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主な出典（2026年9月確認）

日鉄興和不動産ニュースリリース（2025年4月）／SUUMO新築マンション物件概要／国土交通省「不動産情報ライブラリ」／港区「港区立小・中学校通学区域一覧表」／国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」／防災科学技術研究所「J-SHIS」／Yahoo!乗換案内／OpenStreetMap／湾岸マンション価格ナビ・超高層ビル情報サイトの掲載情報／マルエツ公式店舗ページ