豊洲6丁目、ゆりかもめ新豊洲駅のそばに2016年にできた地上31階・全550戸のタワーマンションです。
隣のスカイズ タワー＆ガーデンと同じ大手6社が開発した街区の一棟で、清水建設の免制震複合システム「スイングセーバー」を採用しています。
ベイズ タワー＆ガーデン（BAYZ TOWER&GARDEN）とは？
ベイズ タワー＆ガーデンは、東京建物・三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス・東急不動産・住友不動産・野村不動産と東京電力が売主のタワーマンションです。施工は清水建設。
スカイズが1,110戸の大規模なのに対して、ベイズは550戸とコンパクト。31階建てで、湾岸タワーとしては低めの高さです。
中古の相場も上がっていて、2026年の成約は1㎡あたり213.3万円でした。くわしくは「相場」で紹介しています。
| 所在地 | 東京都江東区豊洲六丁目2番29号 |
|---|---|
| 最寄駅 | 新豊洲駅（ゆりかもめ） 道のり約540m・徒歩約7分 |
| 2つ目の駅 | 豊洲駅（東京メトロ有楽町線・ゆりかもめ） 道のり約1.29km・徒歩約17分 |
| 総戸数 | 550戸 |
| 竣工 | 2016年7月（2016年6月とする資料もある） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）・免制震複合システム／地上31階・地下1階建て（高さ約110m） |
| 売主 | 東京建物・三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス・東急不動産・住友不動産・野村不動産・東京電力 |
| 施工 | 清水建設 |
| 管理 | 東京建物アメニティサポート |
※出典：分譲時公式サイト、Wikipedia「BAYZ TOWER&GARDEN」、東急リバブル・ノムコム・三井のリハウス・住友不動産ステップ・東京建物マンションライブラリーの掲載情報（2026年9月24日時点）
竣工時期と階数は資料によって割れています。竣工は公式サイト・東急リバブル・住友不動産ステップ・SUUMOが「2016年7月」、ノムコム・三井のリハウスが「2016年6月」、Wikipediaだけが「2018年6月」です。階数は大半が「地上31階」ですが、三井のリハウスは「地上32階」としています。この記事では公式サイトの値（2016年7月・31階）を使っています。
またこの物件の最寄りは有楽町線の豊洲駅ではなく、ゆりかもめの新豊洲駅です。豊洲駅までは実際に歩くと約17分かかります。
▼ ベイズ周辺の地図
ベイズ 5つのポイント
ベイズの住みやすさ｜5項目を10点満点で評価
※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）
🛒 買い物
ここがこの物件の最大の弱点です。スーパーはダイエーの徒歩8分がほぼ唯一で、コンビニはいちばん近くて徒歩13分です。
| 施設 | 距離 | 行き方の目安 |
|---|---|---|
| 新豊洲駅（ゆりかもめ） | 約540m | 徒歩約7分 |
| ダイエー | 約630m | 徒歩約8分 |
| 江東区立豊洲西小学校（学区） | 約910m | 徒歩約12分 |
| ファミリーマート | 約1.00km | 徒歩約13分 |
| Sakagami（スーパー） | 約1.11km | 徒歩約14分 |
| ミアヘルサ保育園 ひびき | 約1.18km | 徒歩約15分 |
| セブン-イレブン | 約1.29km | 徒歩約17分 |
| 豊洲駅（東京メトロ有楽町線） | 約1.29km | 徒歩約17分 |
| 江東区立深川第五中学校 | 約1.35km | 徒歩約17分 |
| 江東区立第二南砂中学校（学区） | 約5.62km | 徒歩約71分 |
| 昭和医科大学江東豊洲病院 | 直線約310m | — |
| 豊洲六丁目第二公園 | 直線約280m | — |
※距離はOpenStreetMapのデータを使った徒歩の道のり（80m＝1分）で計算した目安です。歩行者路のデータが足りない一部の施設は直線距離を載せています。営業中かどうかは2026年9月時点の情報です。
半径1km内にドラッグストアは見つかりませんでした。ららぽーと豊洲までは徒歩15分以上。買い物は自転車か車が前提になる立地です。ネットスーパーの配送エリアもあわせて確認しておくとよいでしょう。
🚗 駐車場・共用施設
550戸というコンパクトな規模に合わせて、共用施設も「落ち着いて使う」方向です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ラウンジ | ラウンジ＆バー（31階）、ベイサイドラウンジ |
| 屋外 | 屋上スカイデッキ |
| ゲスト用 | ゲストルーム2室（30階・31階） |
| 子ども向け | キッズガーデン（1階・約270㎡） |
| 読書 | ライブラリー |
| その他 | パーティスペース、コンシェルジュデスク、宅配ボックス、トランクルーム、各階ゴミ置き場、ダブルオートロック |
| 駐車場 | 232台（タワーパーキングおよび平置き）。駐輪場1,100台、バイク置場55台。月額はどの資料でも確認できず |
※出典：分譲時公式サイト、東急リバブル・ノムコム・住友不動産ステップ・東京建物マンションライブラリー、湾岸マンション価格ナビ（2026年9月確認）。駐車場台数は208台とする資料もあります
隣のスカイズ側の施設（プール・ジム・スパ・天体観測ドーム）が使えるかどうかは、資料によって説明が食い違います。住友不動産ステップは「隣接するスカイズの施設が利用可」と書き、東京建物マンションライブラリーはベイズ側の施設として書いています。実際に使えるか・追加料金がかかるかは、必ず管理組合に確認してください。ここは購入判断に直結します。
また550戸に対して駐車場232台＝設置率は約42%。買い物に車が要る立地なので、空き状況は最優先で確認しましょう。
🎒 子育て・学区
江東区の通学区域では、豊洲6丁目は豊洲西小学校・第二南砂中学校の学区です。
学区の中学校が極端に遠いことを、必ず知っておいてください。第二南砂中学校は南砂1丁目にあり、この物件からの道のりは約5.6km（徒歩で約71分）です。豊洲6丁目と豊洲5丁目1番13号だけが第二南砂中学校の学区に指定されているためで、実際には自転車・バス・学校選択制度を使うことになります。
中学生になるお子さんがいる家庭・これから生まれる家庭は、入居前に必ず江東区教育委員会に通学方法と学校選択制度を確認してください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 小学校（通学区域） | 江東区立豊洲西小学校（道のり約910m・徒歩約12分） |
| 中学校（通学区域） | 江東区立第二南砂中学校（道のり約5.62km・徒歩約71分） |
| 参考：近い中学校 | 江東区立深川第五中学校（道のり約1.35km・徒歩約17分。学区ではない） |
| 敷地内 | キッズガーデン（約270㎡） |
| 病院 | 昭和医科大学江東豊洲病院（直線約310m） |
| 公園 | 豊洲六丁目第二公園（直線約280m）、豊洲六丁目公園（直線約290m） |
※出典：江東区「区立小学校・義務教育学校前期課程の通学区域」「区立中学校・義務教育学校後期課程の通学区域」。距離はOpenStreetMapのデータで計算。通学区域は変更されることがあるため、入居前に江東区教育委員会へ確認してください
子育て・住宅の支援は「江東区の補助金・給付金まとめ」で確認できます。
🚃 通勤と運賃
最寄りはゆりかもめの新豊洲駅（徒歩7分）です。東京メトロ有楽町線の豊洲駅までは徒歩17分かかります。
下の表は豊洲駅からの所要時間と運賃です。新豊洲からゆりかもめで1駅先の豊洲で乗り換える形になります。
※Yahoo!乗換案内で検索（2026年9月25日・平日朝8時台）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。
※出典：Yahoo!乗換案内（2026年9月時点の運賃）、OpenStreetMap（道のり）
駅そのものの住み心地は「豊洲駅の住みやすさ」で9項目採点しています。
🌊 災害リスク
国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。
| チェック項目 | 判定 | 根拠 |
|---|---|---|
| 洪水（想定最大規模） | ○ | 想定区域の外（約237m先に0.5m未満の区域） |
| 高潮（想定最大規模） | ○ | 想定区域の外（約56m先に0.3m未満の区域） |
| 津波 | ○ | 周辺に想定区域なし |
| 内水・土砂災害 | ○ | 周辺に想定区域なし |
| 地盤の揺れやすさ | △ | 埋立地で表層地盤増幅率2.26。ただし標高約7mと湾岸では高い |
| 建物の耐震基準 | ○ | 2016年の竣工で、現行の基準。免制震複合システム「スイングセーバー」 |
敷地は標高約7m。埋立地ですが、湾岸のタワーマンションとしては高い位置にあります。洪水・高潮・津波・内水・土砂災害のいずれも想定区域の外です。
地震については、清水建設が開発した免制震複合システム「スイングセーバー」を採用しています。Wikipediaには、津波対策とディーゼル非常用発電機の記載もあります。
水害のリスクは低いですが、備えの確認は必要です。①受変電設備と非常用発電機が何階にあるか ②備蓄倉庫に何日分の水とトイレがあるか ③大地震のあと、買い物が徒歩8分のダイエーだけになる状況にどう備えるか。買い物が不便な立地ほど、備蓄の重要性は上がります。
※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率、Wikipedia「BAYZ TOWER&GARDEN」
▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」
避難所や区の備えは「江東区の防災」にまとめています。
ベイズで暮らす1日（平日と休日）
このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。
ベイズの相場｜借りる・買う・売る
購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。
🏙 購入するなら
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、江東区豊洲の2016〜2017年築の成約価格を並べました。
| 年 | 取引件数 | 1㎡あたり（中央値） | 価格の中央値 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 44件 | 112.0万円 | 8,400万円 |
| 2022年 | 53件 | 122.7万円 | 8,700万円 |
| 2023年 | 54件 | 131.7万円 | 9,600万円 |
| 2024年 | 36件 | 165.7万円 | 1億1,500万円 |
| 2025年 | 41件 | 188.9万円 | 1億4,000万円 |
| 2026年 | 7件 | 213.3万円 | 1億6,000万円 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（江東区豊洲・建築年2016年/2017年、全278件）。建物名は公表されませんが、豊洲でこの築年の大規模マンションはこの物件が中心です。2026年は7件のみの途中集計です。
成約単価は2021年の112.0万円から2026年は213.3万円へ、5年で約1.9倍になりました。買い物の不便さを抱えつつも、湾岸の値上がりに連動しています。
🏠 賃貸で借りるなら
550戸なので、賃貸の募集はスカイズほど多くありません。31階のラウンジ＆バーと屋上スカイデッキが使えるのは、同じ家賃帯ではめずらしい条件です。
💰 売るなら｜いくらで売れる？
住み替えを考え始めたら、まずは「実際にいくらで売れているか」を知るのが第一歩です。
年40件前後の取引があります。31階建てなので階数と向きで価格差が出ます。とくに東京湾側の眺望が取れる住戸は評価が変わるので、複数の会社の査定を比べて決めましょう。
ベイズの口コミ・評判｜住民アンケートの結果
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住んでみての一言
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まとめ｜ベイズは「標高7mの免制震タワー、買い物は要自転車」
31階のラウンジ＆バー、屋上スカイデッキ、約270㎡のキッズガーデン。550戸とコンパクトで、落ち着いた規模のタワーを求める人に向いています。標高約7mで洪水・高潮の想定区域の外、そして免制震複合システムという災害への備えも強みです。
気をつけたいのは3点。スーパーがダイエーの徒歩8分しかなく、コンビニは徒歩13分であること。有楽町線の豊洲駅までは徒歩17分であること。そして学区の第二南砂中学校まで道のり約5.6kmであることです。
購入するなら、隣のスカイズの共用施設が使えるかどうか、駐車場の空き状況、中学校の通学方法と学校選択制度を確かめておくのがおすすめです。
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主な出典（2026年9月確認）
国土交通省「不動産情報ライブラリ」／江東区「区立小・中学校の通学区域」／国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」／防災科学技術研究所「J-SHIS」／Yahoo!乗換案内／OpenStreetMap／Wikipedia「BAYZ TOWER&GARDEN」／分譲時公式サイト・東急リバブル・ノムコム・三井のリハウス・住友不動産ステップ・東京建物マンションライブラリーの掲載情報